Анализ рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет свои особенности, в том числе и региональные. На ценообразование, формирование спроса и предложения влияют многие факторы, часть из которых являются общими по стране, другие зависят от особенностей региона расположения. В качестве факторов, влияющих на ценообразование таких сегментов недвижимости, как торгово-офисная, производственно-складская, объекты малоэтажной и индивидуальной жилой застройки, а также объекты, предназначенные для хранения транспорта, можно выделить основные: назначение, месторасположение, площадь. Наиболее развитым и насыщенным по количеству информации о ситуации на рынке перечисленных видов недвижимости на территории Удмуртской Республики является г. Ижевск. На примере столицы республики обработано достаточное количество информации по предложениям для формирования достоверной выборки. Выводы о прослеживаемых зависимостях, полученных в результате анализа рынков недвижимости г. Ижевска, применимы для всех объектов недвижимости Удмуртии, в пределах каждого из сегментов.
Проанализировав динамику изменения цен на недвижимость в сегменте «Дома малоэтажной жилой застройки (МЖЗ)», в том числе индивидуальной жилой застройки (индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дома дачных объединений и садоводческих товариществ), можно сделать вывод о прямой зависимости стоимости подобной (аналогичной) недвижимости от стоимости земельного участка, на котором эта недвижимость расположена.
Для визуального представления динамики цен на земельные участки (равно как и на объекты МЖЗ), была сформирована выборка участков земли, расположенных территориально в одном районе Ижевска (в жилом микрорайоне «Татар Базар»), предназначенных для индивидуальной жилой застройки. Выборка была сформирована таким образом, чтоб исключить влияние на стоимость земли таких факторов, как местоположение, разрешенное использование и категория земельного участка.
Рынок недвижимости имеет свои особенности, в том числе и региональные. На ценообразование, формирование спроса и предложения влияют многие факторы, часть из которых являются общими по стране, другие зависят от особенностей региона расположения. В качестве факторов, влияющих на ценообразование таких сегментов недвижимости, как торгово-офисная, производственно-складская, объекты малоэтажной и индивидуальной жилой застройки, а также объекты, предназначенные для хранения транспорта, можно выделить основные: назначение, месторасположение, площадь. Наиболее развитым и насыщенным по количеству информации о ситуации на рынке перечисленных видов недвижимости на территории Удмуртской Республики является г. Ижевск. На примере столицы республики обработано достаточное количество информации по предложениям для формирования достоверной выборки. Выводы о прослеживаемых зависимостях, полученных в результате анализа рынков недвижимости г. Ижевска, применимы для всех объектов недвижимости Удмуртии, в пределах каждого из сегментов.
В сегменте торгово-офисной недвижимости, которая наиболее чувствительна к курсу валюты, ценам на нефть и санкциям, по сравнению с остальной недвижимостью, наибольшее влияние на стоимость оказывают местоположение и площадь. Анализируя обработанную информацию, можно сделать выводы, что наиболее дорогая недвижимость находится в центральной части г. Ижевска и имеет площадь менее 200 кв.м. Большой вклад в данное правило вносят такие объекты, как квартиры на первых этажах домов, переведенные в нежилой фонд под офис или магазин. Расположены они, как правило, в центральной части города на «красной линии» и имеют довольно высокую стоимость.
Разница в местоположении между центральным районом и удаленным от центра районом для небольших объектов ощутима и составляет в среднем около 22 %; разница в местоположении между центральным районом и удаленным от центра районом для объектов от 200 кв.м. тоже существенна и составляет в среднем около 20 %.
Для выявления зависимости изменения стоимости торгово-офисной недвижимости за последние 3 года, для выборки были отобраны объекты указанного сегмента, расположенные на территории г. Ижевска, т.к. эта недвижимость в Ижевске представлена в большом ассортименте, и сомнений в репрезентативности выборки не возникает. Анализ рынка указанного сегмента показывает, что с период с 01.01.2015 по 31.12.2017 года стоимость такой недвижимости в г. Ижевске варьировалась от 14 800 до 175 000 руб. / кв.м. в зависимости от местоположения, состояния, площади и др. Считаем, что выводы, полученные в результате анализа этой выборки применимы и для других помещений торгово-офисного назначения, расположенных за пределами столицы республики. Средняя стоимость 1 кв.м. торгово-офисного помещения определена поквартально за последние 3 года и представлена в таблицах 1 и 2.
В соответствии с п. 9.2.3. Методических указаний, расчет кадастровой стоимости объектов социального назначения необходимо производить с применением понижающей корректировки, применяемой к рассчитанной кадастровой стоимости объекта без учета его социальной функции (направленности).
Для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости социального назначения на территории Удмуртской Республики, в администрации муниципальных образований (городских) округов, в Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики и в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области, оценщиками были направлены запросы о наличии объектов социального назначения, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям Удмуртской Республики, Удмуртской Республике и Российской Федерации.
Таким образом, перечень объектов оценки в составе групп «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» и «Административные и бытовые объекты» был проанализирован на наличие социальных объектов. Те объекты оценки, которые попали в списки объектов социального назначения, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям Удмуртской Республики, Удмуртской Республике и Российской Федерации, условно сформированы в группу «Социальные объекты».
Кроме того, в перечень объектов социального назначения, включаются следующие объекты: отделения связи, почта, ветеринарные объекты, питомники, гостиницы для животных, стадионы, трибуны, теннисные корты открытые, архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки, музеи, костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни, выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки, детские сады, ясли, ясли-сады, образовательные учреждения, больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты, морги, СЭС, интернаты для детей, детские дома, дом ребенка, исполнение наказаний (изоляторы, исправительные заведения, казармы), ВС РФ, административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры, отделения полиции, дома престарелых, дома инвалидов, автовокзалы, автостанции.
Таким образом, сравнивая группу социальных объектов с группой административных, бытовых и общественных объектов, все ОКС рассматривались из возможности коммерческого использования их площадей, т.е. с точки зрения доходного подхода, реализующегося преобразованием будущих доходов от объектов недвижимости в их стоимость с учетом уровня рисков, характерных для каждого конкретного объекта.
Пугачёво — село в Малопургинском районе Удмуртии, являющееся центром и единственным населённым пунктом Пугачёвского сельского поселения. В селе расположены железнодорожная станция Юски и платформа 9 км (на линии Агрыз — Ижевск), также по западному краю села проходит трасса Р320 Ижевск — Елабуга.
В 1958 году Пугачёво получило статус посёлка городского типа. С 1995 года Пугачёво — сельский населённый пункт. С востока к селу примыкает территория военного полигона — бывший артиллерийский арсенал. [1]
102-й артиллерийский арсенал (склады воинской части № 86696) Минобороны был предназначен для хранения запасов боеприпасов и снабжения ими войск Центрального военного округа (ЦВО). Техническая зона арсенала была расположена в 2-3 км от поселка Пугачево.
Вечером 2 июня 2011 года на одном из складов арсенала произошло возгорание, которое привело к детонации боеприпасов. Мощность первого взрыва в тротиловом эквиваленте составила 5 тыс. крытых вагонов, разлет осколков достигал 12 км, общая площадь зоны чрезвычайной ситуации составила 298 кв. км. Большая часть снарядов взорвалась 4 июня, отдельные взрывы происходили 5 июня.
4 мая 2015 года из-за возгорания сухой травы на территории бывшего арсенала вновь произошел пожар, который вызвал детонацию отдельных снарядов, остававшихся в лесной зоне после взрыва 2011 года.
16 мая 2018 года на территории бывшего военного арсенала в очередной раз произошел пожар, повлекший детонацию боеприпасов. Огнем охвачена территория в 300 га.[2]
Череда взрывов, произошедших на территории бывшего арсенала, вызвала панику среди местного населения. Ощущение проживания на пороховой бочке, в буквальном смысле, существенно снизило покупательский спрос на недвижимость в селе Пугачево. Не обнадеживает и информация, поступающая от официальных источников. Выясняется, что на полную утилизацию боеприпасов нужно еще около 7 лет. Кроме того, 17 июля стало известно, что работы приостановлены по неизвестной причине.[3]
Таким образом, стоимость жилья в этом селе под влиянием внешних факторов (высокой угрозы наступления чрезвычайных ситуаций) существенно снизилась, несмотря на совокупность ценообразующих факторов, повышающих стоимость жилья в любом другом населенном пункте Удмуртии со значениями ценообразующих факторов, идентичных объектам в Пугачево.
Обзор факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.
Стоимость недвижимости в условиях рынка, в свою очередь, очень чувствительна как к отдельным экономическим, политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом.
Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д.
С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено.
Основные тенденции рынка недвижимости Российской Федерации в целом и Удмуртской Республики в частности.
За последние три десятилетия недвижимость вновь стала важным фактором на мировой арене. Многие страны смягчили свое законодательство, чтобы открыть национальные рынки недвижимости для иностранных покупателей. В России недвижимость стала рыночным товаром в начале 1990-х годов благодаря широкомасштабной приватизации, в ходе которой права собственности переходили от государства в частные руки. Изначально из-за политической и экономической нестабильности, сопровождавшей превращение России из однопартийного государства в демократическую республику, российский рынок недвижимости не вызывал у иностранцев большого интереса. Однако в начале 2000-х годов все изменилось. Избрание президентом Владимира Путина, институциональные реформы, увеличившие прозрачность экономики, и рост нефтяных цен породили период политической стабилизации и экономического роста. В результате в Россию потянулся иностранный капитал. Российские рынки начали интересовать инвесторов. Одновременно российские инвесторы (а также российские госструктуры) принялись покупать недвижимость и вести строительство за рубежом — от постсоветского пространства до Намибии.
Публикация подготовлена в рамках проведения работ по государственной кадастровой оценке, в соответствии с государственным заданием, утвержденным приказом Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики Приказ № 1-бу от 14.01.2019 года «Об утверждении государственного задания бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов».
РОСКОМНАДЗОР
Оценка 
